Bakırköy'de Kentsel Dönüşüm: Parsel Bazlı Plan, Deprem Riski ve Süreç

Bakırköy'de kentsel dönüşüm, İstanbul'daki deprem senaryolarında en yüksek hasar oranlarından birinin beklendiği bir ilçede yürüyor. Ataköy dışındaki merkez mahallelerde yıllarca dönüşümü zorlaştıran parsel birleştirme şartı, 2024'te İBB Meclisi'nden geçen kararla kaldırıldı. Bugün asıl iş, binanın hangi plan rejiminde kaldığını doğru okumak ve malikleri doğru usulle karara götürmek.

Bakırköy'de deprem riski: İBB senaryosu ne diyor?

İBB'nin 2020 tarihli Bakırköy kitapçığına göre 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde ilçedeki 11.950 binanın ortalama yüzde 46'sının (yaklaşık 5.482 bina) orta ve üstü seviyede hasar görmesi bekleniyor; yalnızca yüzde 21'inin hasarsız kalacağı tahmin ediliyor. Karşılaştırma için aynı seri kitapçıklarda bu oran Kadıköy'de yüzde 13, Beşiktaş'ta yüzde 8'dir.

Ataköy dışındaki mahallelerde tahmin edilen hasarlı bina sayıları şöyle:

Kitapçık, ilçedeki yapıların büyük oranda 1–4 katlı olduğunu ve yaklaşık yüzde 84'ünün 2000 ve öncesinde yapıldığını belirtiyor. Bu sayılar mahalle ölçeğinde tahmindir; tek bir binanın durumunu ancak riskli yapı tespiti gösterir. Ataköy kısımlarının değerlendirmesini Ataköy kentsel dönüşüm sayfamızda ayrıca ele aldık.

Parsel bazlı dönüşüm: plan tarafında ne değişti?

Bakırköy'ün merkezindeki Zeytinlik, Cevizlik, Sakızağacı, Osmaniye, Yenimahalle, Kartaltepe ve Zuhuratbaba mahallelerinde dönüşüm uzun süre plan notlarına takıldı. Süreç kısaca şöyle gelişti:

• 2019–2020: Bakırköy Belediyesi'nin bu yedi mahalle için hazırladığı parsel bazlı plan notu belediye meclisinden geçti, ancak İBB Meclisi'nde kabul edilmedi.
• Kasım 2022: İBB Meclisi, yaklaşık 553 hektarlık "Bakırköy Merkez Demiryolu Kuzeyi ve Güneyi Revizyon Nazım İmar Planı"nı kabul etti. Basına yansıyan plan hükümlerine göre demiryolunun kuzeyinde en az 4 parseli veya 2.000 m²'yi birleştirenlere ve 6306 kapsamında en az 4 bloğunu birlikte yenileyen site ve kooperatiflere birer kat ek hak öngörüldü.
• Temmuz 2024: İBB Meclisi, parsel ve alan birleştirme şartı aranmaksızın parsel bazında dönüşüme imkân veren planı oybirliğiyle kabul etti. Belediye, bunu izleyen 1/1000 ölçekli uygulama planlarının hazırlanacağını ve başvuruların belediyenin Kentsel Dönüşüm Ofisi'ne yapılabileceğini açıkladı.

Pratikte bunun anlamı şu: Tek parseldeki eski bir apartman, komşu parsellerle anlaşmadan dönüşüme girebiliyor. Ancak ek kat, çekme mesafesi ve otopark gibi hakların parsel bazında nasıl uygulanacağı yürürlükteki uygulama planına ve plan notlarına bağlı. Müteahhitle görüşmeden ya da binanızı kardeş girişimimiz BinaBina'da teklife açmadan önce parselin güncel imar durumunu belediyeden yazılı olarak alın. Kararın arka planını Bakırköy'de parsel bazlı dönüşüm yazımızda anlattık.

Yeşilköy, Yeşilyurt, Şenlikköy ve Basınköy bu yedi mahallelik planlama alanının dışında kalıyor. Senaryoda en yüksek çok ağır hasar sayısının beklendiği Yeşilköy'de de plan durumu parsel parsel kontrol edilmeli.

Bakırköy'de bir apartmanın dönüşüm adımları

1. İmar durumu: Parselin hangi plana tabi olduğu, mevcut inşaat alanı ve yeni projede korunacak haklar netleştirilir.
2. Riskli yapı tespiti: Malikler veya kanuni temsilcileri, masrafı kendilerine ait olmak üzere Başkanlıkça lisanslandırılmış kuruluşa başvurur (6306 md. 3/1). Tespite tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir.
3. Malik toplantısı: Bir malik talep ederse tüm malikler Ek-12 formuyla toplantıya çağrılır; 4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliği çağrının ispatını ve tutanağı arar.
4. Karar: Hisseleri oranında salt çoğunlukla, parsel bazında alınır (md. 6/1). Katılmayan maliklere karar ve teklif noter veya muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir.
5. Sözleşme ve ruhsat: Ruhsat başvurusundan önce karara katılmayanlara usulüne uygun tebligat yapılmış ve varsa pay satışı tamamlanmış olmalıdır.
6. Tahliye: Riskli yapının yıktırılması için en fazla 90 gün süre verilir (md. 5/3).

Bakırköy'de sık yapılan hatalar

• Plan değişikliğini kesinleşmiş saymak: Basında "ek kat geldi" haberleri çıktığında bazı malikler, uygulama planı yürürlüğe girmeden müteahhitle bu hakka göre pazarlık yapıyor. Plan askıya çıkar, itiraz görür ve değişebilir; sözleşmedeki paylaşım oranı yalnızca yürürlükteki plana dayanmalı.
• Tespit raporunu sözleşmeye bağlamak: Riskli yapı tespitini müteahhidin yaptırması ve maliklerin raporu görmeden imza vermesi, ileride itiraz hakkını kullanılmaz hale getirebilir.
• Ön protokolü hafife almak: Ön protokolde teslim süresi, gecikme cezası, teminat ve kira yardımı yükümlülükleri açık yazılmazsa, asıl sözleşmede bu konuları düzeltmek zorlaşır.

Çarşı ve ticari bağımsız bölümler

Bakırköy merkezindeki pek çok binanın zemin katında dükkan bulunur. Dükkan sahiplerinin taşınma ve gelir kaybı kaygısı, kararın en çok uzadığı noktalardan biridir. Yarısı Bizden kapsamında işyeri için basına yansıyan güncel tutarlar 437.500 TL hibe ve 437.500 TL kredi ile taşınma desteğidir; konutta bu rakamlar 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği şeklindedir. Program 31.12.2027'ye uzatıldı; başvurudan önce koşulları ilgili kurumdan doğrulayın. Kira destekleri için kentsel dönüşüm kira yardımı sayfamıza bakabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Bakırköy'de parselin plan durumunu, malik yapısını ve dükkan sahiplerinin beklentilerini birlikte değerlendirerek karar sürecini yönetiyoruz. Ayrıntılar için kentsel dönüşüm hizmetleri sayfamıza, dönüşüm öncesi yönetimin kapatılması için Bakırköy bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.