Bakırköy'de Apartman Yönetimi: Eski ve Az Katlı Binalar İçin Rehber

Bakırköy'de bina yönetimi denince, Ataköy'ün büyük siteleri dışında kalan Zeytinlik, Cevizlik, Sakızağacı, Osmaniye, Kartaltepe, Yenimahalle, Zuhuratbaba, Yeşilköy, Şenlikköy ve Basınköy gibi mahallelerdeki az katlı, eski ve çoğunlukla kapıcısız apartmanlar akla gelir. Bu binalarda yönetim genellikle kat maliklerinden birinin gönüllü üstlendiği bir iştir. Son yıllarda buna, dönüşüme girmeye hazırlanan binanın yönetimini düzgün kapatma sorusu eklendi.

Bakırköy'ün apartman stoku: rakamlarla

İBB'nin 2020 tarihli Bakırköy deprem kayıp tahmini kitapçığına göre ilçede (Ataköy dahil) 11.950 bina analiz edildi. Bu binaların:

Yani Bakırköy'deki binaların yaklaşık yüzde 84'ü 2000 ve öncesinde yapılmış ve yarısından fazlası en fazla dört katlı. Bu profil, yönetimde iki somut sonuç doğuruyor: bağımsız bölüm sayısı az olduğu için bütçe dar, bina yaşlı olduğu için onarım ihtiyacı büyük.

Küçük apartmanda yönetimin kuralları

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binada yönetici atanması zorunludur (634 sayılı KMK md. 34). Daha küçük binalarda kat malikleri yönetimi kendileri yürütebilir. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır ve her yıl yeniden seçilir. Kat malikleri anlaşamazsa, maliklerden birinin başvurusuyla sulh hukuk mahkemesi yönetici atar.

Bakırköy'ün eski apartmanlarında sahada en sık gördüğümüz eksikler şunlar:

• Yazılı karar defteri yok: Kararlar sözlü alınıyor; harcama itirazında ya da aidat takibinde dayanak bulunamıyor.
• Onaylı işletme projesi yok: 7579 sayılı Kanunla yönetici ancak işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplayabiliyor (md. 35/d). Onaylı proje ve kurul kararları, ödenmeyen aidat için icra takibinde belge niteliği taşıyor.
• Gider paylaşımı hatalı: Ortak giderler kanunda aksine anlaşma yoksa arsa payına göre, kapıcı ve benzeri personel giderleri eşit paylaşılır (md. 20). Zemin kattaki dükkanın merdiven veya asansör giderine katılıp katılmayacağı yönetim planına bakılarak çözülmelidir.
• Kiracıların sorumluluğu bilinmiyor: Kiracı, ödediği kira tutarıyla sınırlı olarak ortak giderden malik ile birlikte sorumludur (md. 22).

Ortak gider takibinin ayrıntılarını ortak gider tahsilatı yazımızda anlattık.

Dönüşüme hazırlanan binada yönetimi kapatmak

Bakırköy'ün merkez mahallelerinde parsel bazında dönüşümün önünü açan plan değişiklikleri sonrası birçok bina yeniden yapım gündemine girdi. Bu dönemde günlük yönetim çoğu zaman kendiliğinden dağılıyor. Oysa bina boşaltılmadan önce yönetimin kapatılması, hem malikleri hem eski yöneticiyi sonradan çıkabilecek borç ve sorumluluklardan korur.

1. Hesap kesimi: Aidat borçları, yöneticinin elindeki nakit ve banka bakiyesi bir tutanakla tespit edilmeli. Borcu olan malikin payı, yeni binadaki teslim öncesinde çözülmek üzere kayda geçirilmeli.
2. Sözleşmelerin feshi: Asansör bakım, temizlik, sigorta, internet ve benzeri sözleşmeler fesih koşullarına göre zamanında sonlandırılmalı.
3. Abonelikler: Ortak alan elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin kapatılma tarihi yıkım takvimine göre planlanmalı.
4. Personel: Kapıcı veya temizlik görevlisi varsa iş sözleşmesinin sona ermesine bağlı hak ve ödemeler önceden hesaplanmalı.
5. Demirbaşlar ve belgeler: Karar defteri, işletme defteri ve proje dosyaları dönüşüm süreci boyunca saklanmalı; bunlar ileride malik sayısı veya pay hesabı tartışmalarında işe yarar.

Eski binada yönetim planı ve teknik kayıtlar

1980 öncesinde yapılmış apartmanlarda yönetim planı çoğu zaman ya hiç bulunamıyor ya da kat irtifakı kurulurken hazırlanmış, bugünkü kullanıma uymayan bir örnekten ibaret. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşmedir ve değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (KMK md. 28). Planı tapudan veya belediye arşivinden temin etmek, gider paylaşımı ve ortak alan kullanımı tartışmalarında ilk adımdır.

Teknik tarafta, yönetimi devralırken şu kayıtların bir dosyada toplanmasını öneriyoruz:

• Asansör varsa son periyodik kontrol raporu ve etiket rengi; yoksa merdiven aydınlatması ve korkuluk durumu.
• Bina içi doğalgaz tesisatının ve baca kontrollerinin tarihleri; merkezi sistemden kombiye geçmiş binalarda ortak tesisatın akıbeti.
• Çatı, oluk ve dış cephedeki bilinen hasarlar ile en son yapılan onarımların faturaları.
• Bina için daha önce yapılmış bir deprem performans incelemesi veya riskli yapı tespiti varsa sonucu.

Merkezi ısıtmadan bireysel sisteme geçiş düşünen binalar için kombiye geçiş rehberimiz yol gösterir.

Dönüşüm beklentisi bakımı durdurmamalı

Bakırköy'de bazı binalar yıllarca "dönüşüm yakında" beklentisiyle bakımsız kalıyor. Çatı akıntısı, dökülen sıva veya bozuk elektrik tesisatı, dönüşüm kararı uzadığında can ve mal güvenliği riskine dönüşüyor. Bizim önerimiz, güvenlikle ilgili onarımları ertelememek, kozmetik ve uzun vadeli yatırımları ise dönüşüm takvimi netleşene kadar bekletmek. Yangın tüplerinin bakımı ve elektrik panolarının kontrolü bu ayrımın "ertelenmez" tarafındadır.

Binanız dönüşüm sürecine girdiyse karar, tespit ve destek adımlarını Bakırköy kentsel dönüşüm sayfamızda ayrıca ele aldık. Ataköy'deki çok bloklu siteler için ise Ataköy bina yönetimi sayfasına bakabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Küçük apartmanlarda yönetim planı, işletme projesi ve tahsilat düzenini kuruyor; dönüşüme giren binalarda yönetimin hesap kesimini ve kapanışını yürütüyoruz. Hizmet kapsamımız için bina, site ve tesis yönetimi sayfasına göz atabilirsiniz.