Hizmetler
Proje Yönetimi ve Danışmanlık: Yapım İşlerinde Malik Adına Teknik Takip
Binanızda ya da arsanızda yapılacak işi, ihtiyaç tanımından teslime kadar malik tarafında, mimar ve şehir plancısı ekibimizle takip ediyoruz.
- Son güncelleme
Kısaca
Proje yönetimi; bir yapım işinde malikin ihtiyacını tanımlamak, teklifleri karşılaştırmak, sözleşmeyi kurmak ve işin süre, maliyet ve kaliteye uygun ilerleyip ilerlemediğini malik adına izlemektir. Yasal yapı denetiminin yerine geçmez; onu malik tarafında tamamlar.
- Ruhsata tabi yapılar, yalnızca yapı denetimiyle uğraşan izinli kuruluşların denetimindedir (4708 sayılı Kanun md. 2).
- Belediye, eksiksiz başvuruda yapı ruhsatını en geç 30 gün içinde verir (İmar Kanunu md. 22).
- Yapı kullanma izni başvurusu en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır (İmar Kanunu md. 30).
Bu sayfada 6 başlık
Bir apartmanda cephe yenilemesi, bir sitede ortak alan tadilatı ya da bir arsada yeni yapı: her birinde malikin karşısında proje müellifleri, müteahhit, yapı denetim kuruluşu ve belediye vardır. Proje yönetimi, bu tarafların arasında malikin ihtiyacını, bütçesini ve takvimini savunan teknik temsilcidir. Hizmetimizi şirket içindeki mimar ve şehir plancısı ekibimizle yürütüyoruz. Kentsel dönüşüm projeleri için ayrıca kentsel dönüşüm hizmetlerimize bakabilirsiniz.
Proje yönetimi ile yapı denetimi aynı şey değildir
| Taraf | Kimin adına, hangi dayanakla | Ne yapar |
|---|---|---|
| Yapı denetim kuruluşu | Bakanlıktan izin belgeli, yalnızca yapı denetimiyle uğraşan kuruluş; yapı sahibiyle yaptığı hizmet sözleşmesine göre çalışır (4708 sayılı Kanun md. 2). | Projeleri ve yapımı mevzuata uygunluk açısından denetler. |
| Müteahhit | Yapım sözleşmesine göre çalışır. Yapı sahibi, yapım için anlaştığı müteahhidi yapı denetiminde vekil tayin edemez (4708 md. 2). | İşi yapar. |
| Proje yöneticisi (ADAADA) | Malikle yapılan danışmanlık sözleşmesine göre, malik adına çalışır. | İhtiyacı tanımlar; teklif, sözleşme, süre, maliyet ve kaliteyi malik adına izler. |
ADAADA bir yapı denetim kuruluşu değildir. Proje yönetimi yasal denetimin yerine geçmez; onu malik tarafında tamamlar.
Hangi işlerde destek veriyoruz?
- Cephe, çatı ve ısı yalıtımı yenilemeleri
- Ortak alan tadilatları ve kullanılmayan alanların yeniden düzenlenmesi (mekânsal yönetim)
- Asansör yenileme ve ısıtma sistemi değişiklikleri
- Güçlendirme projeleri: riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında güçlendirilebileceği tespit edilen yapılara Başkanlıkça güçlendirme kredisi verilebilir (6306 sayılı Kanun md. 6/8)
- Yeni yapı ve dönüşüm projelerinde malik tarafında inşaat takibi
Süreç: ihtiyaçtan teslime
- İhtiyaç programı ve yasal durum: Yapılacak işin kapsamı yazılı hâle getirilir; ruhsat, onaylı projeler ve imar durumu kontrol edilir.
- Proje ve izinler: Gerekli projeler hazırlanır veya hazırlatılır. Belediye, eksiksiz bir başvuruda yapı ruhsatını en geç 30 gün içinde verir; eksik varsa 15 gün içinde yazıyla bildirir (İmar Kanunu md. 22).
- Teklif ve sözleşme: Aynı iş tanımıyla en az üç teklif alınır ve karşılaştırılır. Sözleşmede iş programı, hakediş usulü, teminat, gecikme cezası ve garanti süreleri yer alır.
- Uygulama takibi: Düzenli şantiye ziyaretleri, fotoğraflı ilerleme raporu ve hakediş kontrolü yapılır; ödeme, yapılan işe göre onaylanır.
- Teslim ve kapanış: Eksik listesi kapatılır, kabul tutanağı ve garanti belgeleri alınır. Gerekiyorsa yapı kullanma izni başvurusu takip edilir; idare başvuruyu en geç 30 gün içinde sonuçlandırır (İmar Kanunu md. 30).
Kat malikleri kurulu kararları
Ortak yerlerdeki işlerde kararın hangi çoğunlukla alınacağı işin niteliğine bağlıdır. Örneğin faydalı yenilik ve ilaveler sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılır (KMK md. 42). İşe başlamadan önce gereken kararı, teklif karşılaştırmasıyla birlikte genel kurula sunuyoruz.
Sahada sık gördüğümüz hatalar
- Tek teklifle iş vermek ve iş tanımını yazılı yapmamak
- Ödemeyi iş ilerlemesinden önce yapmak
- Uygulama sırasında yapılan değişiklikleri sözlü bırakmak
- Ruhsat veya proje gerektiren bir işi izinsiz başlatmak
- İş bitiminde garanti belgelerini ve teknik dosyayı teslim almamak
Müteahhitle ilişkide dikkat edilecekler için müteahhit seçimi ve kat malikleri ile müteahhitler arasındaki sorunlar yazılarımıza bakabilirsiniz.
ADAADA nasıl yardımcı olur?
İşin teknik dilini malik için anlaşılır kılıyor, kararları zamanında ve belgeli almanızı sağlıyoruz. Bakım ve küçük onarımlar teknik yönetim kapsamında, büyük projeler bu hizmet kapsamında yürür. Projenizi konuşmak için bize ulaşın.
Sık sorulan sorular
Proje yöneticisi yapı denetimin yerine geçer mi?
Hayır. Ruhsata tabi yapıların denetimi, Bakanlıktan izin belgeli ve yalnızca yapı denetimiyle uğraşan kuruluşlarca yapılır (4708 sayılı Kanun md. 2). Proje yöneticisi malik adına süre, maliyet ve kaliteyi izler.
Yapı ruhsatı ne kadar sürede verilir?
Başvuru eksiksizse belediye en geç 30 gün içinde ruhsat verir. Eksik varsa 15 gün içinde yazıyla bildirir; eksikler giderildikten sonra 15 gün içinde ruhsat verilir (İmar Kanunu md. 22).
Müteahhide ödeme nasıl yapılmalı?
Ödemeleri yapılan işin ölçülüp onaylandığı hakedişlere bağlamanızı öneriyoruz. Avans gerekiyorsa sözleşmede teminat ve mahsup usulü açıkça yazılmalıdır.
Küçük bir tadilat için de proje yönetimi gerekir mi?
Gerekmez. Bakım ve küçük onarımları teknik yönetim kapsamında yürütüyoruz; proje yönetimi, ruhsat, büyük bütçe veya birden çok yüklenici içeren işlerde anlam kazanır.
Kaynaklar
Binanız için doğru adımı birlikte planlayalım.
Bina yönetimi veya kentsel dönüşüm sürecinizi anlatın; size özel değerlendirme ve teklifle dönelim.