Binanın Yaşına Göre Tesis Yönetimi: Yeni, Olgun ve Yaşlı Binalarda Öncelikler

Bir binanın tesis yönetimi ihtiyacı yaşıyla birlikte değişir. Yeni teslim edilmiş bir sitede öncelik eksiklerin kapatılması ve kayıt düzeninin kurulmasıdır; yirmi yaşındaki bir apartmanda planlı yenileme ve enerji iyileştirmesi; kırk yaşını geçmiş bir binada ise yapı güvenliği ve kentsel dönüşüm kararı. Bu yazı, binanızın hangi dönemde olduğuna göre tesis yönetiminin neye odaklanması gerektiğini ve hangi kararların kat malikleri kurulunda hangi çoğunlukla alındığını anlatıyor.

Binanın yaşına göre tesis yönetimi: genel tablo

Yıl aralıkları yol göstericidir; aynı yaştaki iki bina, yapım kalitesine ve geçmişteki bakımına göre çok farklı durumda olabilir.

Yeni bina: ilk iki yılda kurulan düzen sonraki yirmi yılı belirler

Yeni teslim edilen binalarda en sık yaşanan sorun, belgelerin müteahhitte kalmasıdır. Uygulama projeleri, tesisat şemaları, asansör ve jeneratör gibi ekipmanların garanti belgeleri ve servis iletişim bilgileri ilk yönetimin elinde olmalıdır. Bu belgeler olmadan sonraki her arızada "bu boru nereden geçiyor?" sorusu para ve zaman kaybına dönüşür.

• Ortak alanlardaki eksik ve kusurları tarih, fotoğraf ve tutanakla kayda alın; müteahhide yazılı bildirin. Bildirim süreleri hakkında bir hukukçudan görüş alın.
• Yönetim planının binanın gerçek kullanımına uyup uymadığını kontrol edin. Yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (634 sayılı Kanun md. 28); toplu yapılarda bu oran 2026'daki değişiklikle üçte ikiye indirildi (md. 70).
• Ekipman envanterini ve bakım takvimini ilk yıldan başlatın; garantinin geçerli kalması çoğu zaman düzenli bakıma bağlıdır.

Yönetim planının içeriği için apartman ve sitelerde yönetim planı yazımıza bakabilirsiniz.

Olgun bina: planlı bakım ve enerji iyileştirmesi

Bu dönemde bina hâlâ sağlamdır ama ilk büyük kalemler gelir: çatı ve teras yalıtımı, su deposu ve hidrofor, kazan dairesi, asansör revizyonu, cephe boyası. Bu işleri arıza bekleyerek değil, birkaç yıla yayılmış bir yenileme planıyla yapmak hem bütçeyi dengeler hem de kat malikleri arasındaki "neden şimdi?" tartışmasını azaltır.

Isıtma ve yalıtım kararları hangi çoğunlukla alınır?

Kat Mülkiyeti Kanunu bu konuda özel bir kural içerir. Bir kat malikinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve merkezi sistemden bireysel sisteme (ya da tersine) geçiş, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanır. Ancak toplam inşaat alanı 2.000 m² ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtmadan bireysel sisteme geçiş için oybirliği gerekir. Bu işlerin ortak giderleri arsa payına göre ödenir (634 sayılı Kanun md. 42).

Geçiş sürecinin pratik adımlarını merkezi sistemden kombiye geçiş rehberimizde anlattık.

Ortak alanlarda değişiklik

Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis veya farklı renkte dış boya için kural olarak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır (md. 19). Ortak yerleri daha kullanışlı hâle getiren faydalı yenilikler ise sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılır (md. 42). Hangi işin hangi kategoriye girdiği tartışmalı olabilir; büyük işlerde kararı açık gerekçeyle ve doğru çoğunlukla almak, sonradan iptal davası riskini azaltır.

Değişen kullanıcı ihtiyaçları

Bina yaşlanırken sakinleri de değişir. Yıllar önce gençlerin taşındığı bir apartmanda bugün yaşlı veya hareket kısıtlı sakinler olabilir; bir kısmı ev ofisine dönmüş, bir kısmı kısa süreli kiralamaya açılmak istenmiş olabilir. Tesis yönetimi bu değişimi izlemelidir:

• Erişilebilirlik: Engelli bir sakin için zorunlu olan proje tadili kat malikleri toplantısında sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanır; toplantı yapılamaz veya talep kabul edilmezse kanun ayrı bir başvuru yolu öngörür (634 sayılı Kanun md. 42).
• Kısa süreli kiralama: Konutların 100 günden kısa süreli turizm amaçlı kiralanması Kültür ve Turizm Bakanlığı iznine bağlıdır ve izin için kat maliklerinin oybirliği aranır. Sitelerde oybirliği yalnızca ilgili bina için aranır.
• Güvenlik ve kişisel veriler: Kamera sistemleri eklenirken mahremiyeti ihlal etmeyen konum, ses kaydı yapılmaması ve sakinlerin bilgilendirilmesi gibi Kişisel Verileri Koruma Kurumu ilkelerine uyulmalıdır.

Yaşlı bina: yapı güvenliği ve uzun vadeli karar

Bu dönemde tesis yönetiminin sorusu "neyi onaralım?" olmaktan çıkıp "bu binaya daha ne kadar yatırım yapmalıyız?" sorusuna dönüşür. Tesisatın tamamen yenilenmesi, asansörün değiştirilmesi veya cephenin elden geçirilmesi büyük maliyettir; bina deprem açısından riskliyse bu harcamaların bir kısmı boşa gidebilir.

1. Bilgi toplayın: Binanın ruhsat tarihi, statik projesi ve varsa önceki inceleme raporları.
2. Riskli yapı tespitini değerlendirin: Tespit, masrafı maliklere ait olmak üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış kuruluşlara yaptırılır (6306 sayılı Kanun md. 3/1).
3. Güçlendirme mi, dönüşüm mü? Anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse, projesine uygun güçlendirme için kat maliklerinin rızası aranmaz (634 sayılı Kanun md. 19). Riskli yapılarda yeniden yapım kararı ise hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır (6306 sayılı Kanun md. 6/1).
4. Bütçeyi buna göre yeniden kurun: Dönüşüm kararı yakınsa, ömrü uzun yatırımları erteleyip yalnızca güvenlik ve zorunlu bakım işlerini sürdürmek mantıklı olabilir.

Süreç hakkında ayrıntılı bilgi için kentsel dönüşüm ve riskli yapı süreci yazımızı okuyabilirsiniz.

Her yaşta geçerli: yangın güvenliği ve periyodik kontroller

Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik'te 2025'te yapılan değişiklikle mevcut binalara uyum için süre verildi ve bina yangın ekipleri zorunlu hâle getirildi. Yangın söndürme cihazlarının bakımı, acil aydınlatma, kaçış yolları ve asansörlerin aylık bakımı ile yıllık kontrolü binanın yaşına bakılmaksızın takvime bağlanmalıdır (634 sayılı Kanun md. 35/l). Uygulama ayrıntıları için yangın tüpü bakımı yazımıza göz atabilirsiniz.

Teknoloji ne zaman işe yarar?

Bina yönetim yazılımları, sayaç okuma sistemleri ve dijital duyuru araçları her dönemde faydalıdır; ancak tek başına çözüm değildir. Yazılım, ancak içine düzenli veri girildiğinde işe yarar: ekipman listesi, bakım tarihleri, arıza kayıtları ve gider belgeleri. Sahada gördüğümüz en verimli yöntem, önce kâğıt üzerinde bile olsa düzenli bir kayıt alışkanlığı kurmak, sonra bunu dijitale taşımaktır.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

ADAADA, yönettiği binalarda yaşa ve duruma göre çok yıllık bir bakım ve yenileme planı hazırlar; gerektiğinde riskli yapı ve kentsel dönüşüm sürecine geçişte kat maliklerine danışmanlık verir. Ayrıntılar için bina, site ve tesis yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.