Yazar
Halil Topalfakıoğlu
ADAADA Gayrimenkul ve Bina Yönetimi blogundaki bina yönetimi, aidat, Kat Mülkiyeti Kanunu ve kentsel dönüşüm rehberlerini yazar. Yazılar mevzuat değiştikçe güncellenir; her yazıda yararlanılan resmî kaynaklar listelenir.
52 yazı
Bina ve Site YönetimiBanka Apartman Yöneticisinden Hangi Belgeleri İsteyebilir? Yetkiyi Aşan Talepler
Banka, apartman yöneticisinden kimlik, noter onaylı seçim kararı ve imza beyannamesi isteyebilir; arsa payı hesabı ve tüm malik imzası ise yetkiyi aşar.
Bina ve Site YönetimiKat Mülkiyeti Kanunu'na Göre Yöneticinin Temsil Yetkisi ve Noter İşlemleri
Apartman yöneticisinin KMK'ya göre temsil yetkisi: kapsamı, sınırları, noter tasdikli karar defteri, imza beyannamesi ve yönetim kurulunda imza yetkisi.
Aidat ve Ortak Giderler2026 Kapıcı Maaşları: Net, Brüt ve İşverene Maliyet (Normal ve Emekli Kapıcı)
2026 kapıcı maaşı brüt 33.030 TL, net 28.075,50 TL.
Kentsel DönüşümKat Karşılığı İnşaatta Müteahhit İflası: Arsa Sahibinin Hakları ve İzlenecek Yol
Müteahhit iflası sözleşmeyi kendiliğinden bitirmez.
Kat Karşılığı ve Arsa PayıKat Karşılığı İnşaat Ön Sözleşmesi: Şekil Şartı, İçerik ve Tapu Şerhi
Kat karşılığı inşaat ön sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmazsa geçersizdir (TBK 29, TMK 706).
Kentsel DönüşümKat Karşılığı İnşaatta Arsa Sahibinin Teminatı: İpotek, Aşamalı Devir ve %6 Yasal Teminat
Arsa sahibi, müteahhide devrettiği paylar üzerine teminat ipoteği kurdurabilir.
Kat Karşılığı ve Arsa PayıKat Karşılığı İnşaatta Müteahhitten Daire Alan 3. Kişilerin Hakları
Müteahhitten daire alan 3. kişinin hakkı, müteahhidin arsa sahibine karşı edimine bağlıdır.
Bina ve Site YönetimiApartman Yönetimi ve KVKK: Kişisel Veri İhlali Sayılan Durumlar ve Başvuru Yolları
Aidat borç listesini ortak alana asmak KVKK'ya aykırı (2026/348).
Bina ve Site YönetimiApartman Yöneticisi Kamera Kayıtlarına Erişebilir mi? KVKK Kuralları ve Polis Talebi
Yönetici kamera kayıtlarına yalnızca somut bir gerekçeyle ve yetkili kişi olarak erişebilir.
Bina ve Site YönetimiApartman ve Sitelerde Yeter Sayı Olmadan Yönetici Seçilebilir Mi?
Yeter sayı olmadan yönetici seçimi, KMK 34, Yargıtay kararları, sulh mahkemesi yoluyla yönetici atanması, yönetim planı ve yöneticinin görev süresi.
Bina ve Site YönetimiApartman Ortak Yerlerinde Kullanım Anlaşmazlıkları: Kanun, Yargıtay İlkeleri ve Çözüm Yolları
Çatı, teras, bahçe ve otopark gibi ortak yerler tek başına sahiplenilemez.
Aidat ve Ortak GiderlerKat Mülkiyeti Kanunu'nda Ortak Gider Tahsilatı: Ödenmeyen Aidat İçin Hukuki Süreç
Ödenmeyen aidat için icra takibi, İİK 68 belgesi olarak işletme projesi, kiracının sınırlı sorumluluğu, kanuni ipotek ve arabuluculuk: KMK md. 20, 22, 25, 37.
Kentsel DönüşümBakırköy'de Parsel Bazlı Kentsel Dönüşüm: İmar Kararı, Süreç ve Kontrol Listesi
Bakırköy'de parsel birleştirme şartını kaldıran 2024 imar kararı, etkilenen mahalleler, deprem riski verileri ve tek parselde dönüşüm için adım adım rehber.
Bina ve Site YönetimiApartman Bahçesinde Sokak Hayvanı Beslemek: Kurallar, Yönetimin Yetkisi ve Uzlaşma
Apartman bahçesi ortak yerdir; besleme düzeni KMK md. 18 çerçevesinde genel kurulda belirlenir.
Bina ve Site YönetimiBağımsız Bölümlerin Kullanımı: Kat Mülkiyeti Kanunu'nda Yasaklar, Oybirliği ve İstisnalar
Meskende klinik açılamaz, lokanta ve dükkân oybirliği ister (KMK md. 24).
Bina ve Site YönetimiApartman ve Site Genel Kuruluna Hazırlık Rehberi: 2026 İşletme Projesi Kurallarıyla
Apartman genel kuruluna adım adım hazırlık: çağrı, gündem, vekâlet, karar çoğunlukları ve 7579 sayılı Kanunla değişen işletme projesi ve aidat kuralları.
Bina ve Site YönetimiAsansör Periyodik Kontrolü: Etiket Renkleri, Süreler ve Yöneticinin Sorumluluğu
Asansör yılda en az bir kez A tipi muayene kuruluşunca kontrol edilir.
Bina ve Site YönetimiApartmanlarda Yangın Tüpü Bakımı: Kaç Adet, Ne Sıklıkla, Kim Sorumlu?
Yangın tüpleri yılda bir yerinde kontrol edilir, dördüncü yıl sonunda söndürücüsü yenilenip hidrostatik test yapılır.
Aidat ve Ortak GiderlerBina ve Sitelerde Aidat Nasıl Hesaplanır? Arsa Payı, Eşit Paylaşım ve İşletme Projesi
KMK md. 20'ye göre kapıcı gideri eşit, diğer giderler arsa payına göre paylaşılır.
Bina ve Site YönetimiRahatsızlık Veren Komşu İmza Toplanarak Tahliye Edilebilir mi?
İmza toplamak tahliye için yetmez.
Kentsel DönüşümProje Gayrimenkul Yatırım Fonları (Proje GYF): Kurallar ve Arsa Sahipleri İçin Anlamı
Proje GYF, brüt alanının yarısından fazlası konut olan projelere yatırım yapan fondur.
Kentsel DönüşümKentsel Dönüşüm Danışmanlık ve Müzakere Kuruluşları: Ne Yapar, Hukuki Durumu Ne?
Kentsel dönüşüm danışmanlık ve müzakere kuruluşları nedir?
Kentsel Dönüşüm6306 Uygulama Yönetmeliği Değişiklikleri: 2024'ten 4 Şubat 2026'ya
6306 Uygulama Yönetmeliği'nde 21 Mayıs 2024 ve 4 Şubat 2026 değişiklikleri: malik toplantısı, Ek-12, pay satışı, ruhsat şartı ve tapu kaydı.
Kentsel Dönüşüm20 Soruda İstanbul Yenileniyor: Başvuru, KİPTAŞ Süreci ve İBB Mali Desteği
İstanbul Yenileniyor başvuru şartları, Başvuru-Teklif-Uzlaşma süreci, salt çoğunluk kuralı ve düşük gelirli malikler için İBB'nin %40-65 mali desteği.
Kentsel DönüşümYarısı Bizden Kampanyası: 20 Soruda Hibe, Kredi, Şartlar ve Başvuru Süresi
Yarısı Bizden kampanyasında hibe ve kredi şartları, 1,5 kat sınırı, kredi geri ödemesi, taşınma desteği ve 31.12.2027'ye uzatılan imza süresi 20 soruda.
Kentsel DönüşümKentsel Dönüşümde Projenin Başarısız Olabileceğini Gösteren 6 Uyarı İşareti
Kentsel dönüşüm projesinin sorunlu ilerlediğini gösteren 6 işaret: çoğunluk hesabı, usul hataları, erken tapu devri, sözleşme, bütçe ve şantiye.
Kentsel DönüşümKentsel Dönüşüm mü, Yeni Ev mi? Karar Vermek İçin Bilmeniz Gerekenler
Eski binadaki daireniz için kentsel dönüşüme katılmak mı, satıp yeni ev almak mı?
Kentsel DönüşümKentsel Dönüşümde Müteahhit Seçmenin 5 Önemli Kriteri
Kentsel dönüşümde müteahhit seçerken 5 kriter: teslim geçmişi, mali güç, yetki belgesi, teklif ve sözleşme şeffaflığı, raporlama.
Kentsel Dönüşümİstanbul'da Kentsel Dönüşüm ve Deprem Riskiyle Mücadele
İstanbul'da kentsel dönüşüm nasıl işler?
Bina ve Site YönetimiMerkezi Sistemden Kombiye Geçiş: Karar Nisabı, 2.000 m² Kuralı ve Süreç
Merkezi ısıtmadan kombiye geçiş, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yapılır; 2.000 m² ve üzeri binalarda oybirliği gerekir.
Bina ve Site YönetimiApartmanlarda İş Sağlığı ve Güvenliği: Kapıcı Çalıştıran Binaların Yükümlülükleri
Kapıcı veya görevli çalıştıran apartman 6331 sayılı Kanun'a göre işverendir.
Bina ve Site YönetimiAirbnb Yasası (7464 Sayılı Kanun): İzin Belgesi, Kat Malikleri Oybirliği ve Cezalar
100 günden kısa turizm amaçlı kiralama için izin belgesi ve binadaki tüm kat maliklerinin oybirliği gerekir.
Şehir PlanlamaBoğaziçi'nde Yapılaşma ve Koruma: Bölgelere Göre İmar Kuralları ve Pratik Adımlar
Boğaziçi sahil şeridi, öngörünüm, geri görünüm ve etkilenme bölgelerinde yapılaşma kuralları, tescilli yapılar, kentsel dönüşüm ve proje öncesi kontroller.
Şehir PlanlamaBoğaziçi'nin Zaman İçindeki Değişimi ve Tarihî Mirasın Korunması
Hisarlardan yalılara, köprülerden 1983 koruma kanunlarına Boğaziçi'nin değişimi ve tescilli yapı sahipleri için bakım, onarım ve izin süreçleri.
Şehir Planlama2960 Sayılı Boğaziçi Kanunu: Planlama Esasları, Bölgeler ve Yetkili İdareler
2960 sayılı Boğaziçi Kanunu'nun amacı, dört bölgesi, md. 3'teki planlama esasları, plan onay usulü ve İBB ile ilçe belediyeleri arasındaki yetki dağılımı.
Kentsel DönüşümKat Maliklerinin Müteahhitlerle Yaşadığı Sorunlar ve Alınabilecek Önlemler
Kentsel dönüşümde kat maliklerinin müteahhitle yaşadığı gecikme, kira, tapu devri ve ayıplı imalat sorunları; 6306'daki fesih yolu ve önlemler.
Kentsel DönüşümKentsel Dönüşüm Nedir? Riskli Yapı, Yıkım ve Yenileme Süreci
Kentsel dönüşüm, riskli yapıların 6306 sayılı Kanun'a göre yıkılıp yenilenmesidir.
Kentsel DönüşümKentsel Dönüşüm Süreci Adım Adım: Aşamalar, Belgeler ve Süreler
Riskli yapı tespitinden iskâna kentsel dönüşüm sürecinin aşamaları: salt çoğunluk, malik toplantısı, pay satışı, 90 gün yıkım süresi ve ruhsat.
Bina ve Site YönetimiKat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali: Süre, Mahkeme ve Sebepler
Kurul kararının iptali için 1 ay ve 6 aylık dava süreleri, kim dava açabilir, arabuluculuk şartı, yöneticiye husumet ve en sık iptal sebepleri (KMK md. 33).
Aidat ve Ortak GiderlerAidatlar Neden Zamanında Ödenmeli? Malik, Kiracı ve Yönetimin Sorumluluğu
Aidattan malik asıl borçlu, kiracı kira tutarıyla sınırlı müteselsil sorumlu.
Bina ve Site YönetimiApartman ve Sitelerde Yönetim Planı: İçeriği, Bağlayıcılığı ve Değiştirilmesi
Yönetim planı nedir, kimi bağlar, nereden alınır?
Bina ve Site YönetimiApartman İlan Panosuna Asılan Tebligat Geçerli mi?
İlan panosuna asılan duyuru KMK'daki imzalı çağrı veya taahhütlü mektubun yerine geçmez.
Bina ve Site YönetimiApartman ve Sitelerde Genel Kurul Divanı: Seçimi, Görevleri ve Tutanak Düzeni
Apartman ve site genel kurul divanı nasıl seçilir, başkan, yazman ve sayman ne yapar?
Bina ve Site YönetimiKat Maliklerinin Hakları: Yöneticiden Neler İsteyebilirsiniz?
Kat maliklerinin KMK'ya göre hakları: oy ve vekâlet, hesap isteme, olağanüstü toplantı, yöneticiyi denetleme ve değiştirme, sulh mahkemesi ve arabuluculuk.
Tesis YönetimiApartman ve Sitelerde Atık Yönetimi: Sıfır Atık Yükümlülükleri ve Uygulama
Sıfır Atık Yönetmeliği'ne göre apartman ve siteler kâğıt, cam, metal ve plastiği ayrı biriktirmek için ekipman bulundurmalı.
Akıllı KentlerAkıllı Kentler Nedir? Kent Yaşamına ve Binalara Etkileri
Akıllı kent; ulaşım, enerji, su, atık ve hizmetleri veriyle yöneten kent anlayışıdır.
Tesis YönetimiTesis Yöneticiliğinin Temel Yetkinlikleri: Sahada Neler Gerekir?
Tesis yöneticisinde aranan temel yetkinlikler: teknik sistem bilgisi, bakım planlama, bütçe, sözleşme, mevzuat uyumu, iletişim ve acil durum yönetimi.
Tesis YönetimiBinanın Yaşına Göre Tesis Yönetimi: Yeni, Olgun ve Yaşlı Binalarda Öncelikler
Yeni binada devir teslim, olgun binada planlı bakım ve enerji, yaşlı binada yapı güvenliği: binanın yaşına göre tesis yönetimi öncelikleri ve karar oranları.
Bina ve Site YönetimiBina Yönetimi Kılavuzu: Kat Malikleri Kurulu, Yönetici, İşletme Projesi ve 2026 Değişiklikleri
Bina yönetiminin kapsamı, kat malikleri kurulu ve yöneticinin rolü, gider paylaşımı, 7579 sayılı Kanunla değişen işletme projesi kuralları ve yıllık takvim.
Tesis YönetimiGayrimenkul Yönetimi ve Tesis Yönetimi Arasındaki Fark Nedir?
Gayrimenkul yönetimi mülkün gelirini ve değerini, tesis yönetimi binanın işleyişini yönetir.
Bina ve Site YönetimiProfesyonel Bina Yönetiminin 10 Faydası: Ne Zaman Mantıklı, Nelere Dikkat Edilmeli?
Profesyonel bina yönetiminin faydaları, kat maliki yöneticiyle farkı, sınırları ve sözleşme öncesi kontrol listesi; 2026 Kat Mülkiyeti Kanunu kurallarıyla.
Bina ve Site YönetimiApartman Yöneticisinin Görevleri Nelerdir? KMK md. 35'e Göre Tam Liste
Apartman yöneticisinin KMK md. 34-41'e göre görevleri, seçimi, sorumluluğu ve 2026'da 7579 sayılı Kanunla değişen avans ve işletme projesi kuralları.
Binanız için doğru adımı birlikte planlayalım.
Bina yönetimi veya kentsel dönüşüm sürecinizi anlatın; size özel değerlendirme ve teklifle dönelim.