Gayrimenkul Yönetimi ve Tesis Yönetimi Arasındaki Fark Nedir?

Gayrimenkul yönetimi ile tesis yönetimi sık sık aynı anlamda kullanılır, ama farklı sorulara cevap verir. Gayrimenkul (mülk) yönetimi "bu mülk sahibine ne kazandırıyor ve değerini nasıl korur?" sorusuyla, tesis yönetimi ise "bina bugün güvenli, çalışır ve ekonomik durumda mı?" sorusuyla ilgilenir. Apartman ve sitelerde bunlara bir üçüncü katman eklenir: Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre atanan yönetici. Bu yazı, üç rolün sınırlarını ve mülk sahibinin hangi işi kime vermesi gerektiğini açıklıyor.

Gayrimenkul yönetimi nedir?

Gayrimenkul yönetimi, bir mülkün sahibi adına ekonomik açıdan yönetilmesidir. Kapsamı genellikle kiracı bulma ve seçme, kira sözleşmesinin hazırlanması ve takibi, kira tahsilatı, kira artışlarının izlenmesi, mülkün teslimi ve iadesi, sigorta ve vergi gibi mülk sahibine özgü yükümlülüklerin takibidir. Odakta tek bir bağımsız bölüm ya da bir yatırımcının portföyü vardır.

Örneğin yurt dışında yaşayan ve İstanbul'da iki dairesi kirada olan bir malik için gayrimenkul yöneticisi; kiracıyla iletişimi, kiranın yatıp yatmadığını, dairenin içindeki arızaları ve sözleşme yenilemesini takip eder.

Tesis yönetimi nedir?

Tesis yönetimi, binanın fiziksel varlıklarının ve ortak hizmetlerinin işletilmesidir: ısıtma ve soğutma, elektrik ve su tesisatı, asansör, yangın güvenliği, temizlik, güvenlik, peyzaj, atık ve enerji yönetimi. Odakta binanın bütünü ve onu kullanan herkes vardır. Uluslararası çerçevesi ISO 41001:2018 standardıyla tanımlanmıştır. Tesis yöneticisinde aranan becerileri tesis yöneticiliğinin temel yetkinlikleri yazımızda ele aldık.

Apartmanlarda üçüncü katman: Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici

Kat mülkiyetine tabi bir binada ortak alanların yönetimi kanunla kat malikleri kuruluna verilmiştir (634 sayılı Kanun md. 27). Kurul, yönetimi kendi aralarından ya da dışarıdan seçeceği bir yöneticiye bırakabilir; sekiz ve daha fazla bağımsız bölümde yönetici atanması zorunludur (md. 34). Profesyonel bir firma yönetici olarak atandığında, binanın tesis yönetimini de fiilen üstlenmiş olur.

Önemli bir ayrıntı: yönetici, kat malikleri ayrıca yetki vermişse bağımsız bölümlerin kiralarını da toplayabilir (md. 35/e). Yani kanun, apartman yöneticisinin gayrimenkul yönetimi işlerine ancak ek yetkiyle girebileceğini öngörür. Bu yetkinin yazılı olması, sonradan doğacak anlaşmazlıkları önler.

Üç rolün karşılaştırması

Sınırlar nerede karışır?

Aidatı kim öder?

Ortak giderlerden kanun karşısında kat maliki sorumludur. Bağımsız bölümde kira sözleşmesiyle oturan kişi de bu borçtan malikle birlikte müteselsilen sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (634 sayılı Kanun md. 22). Aidatın kiracı ile malik arasında nasıl paylaşılacağı ise kira sözleşmesinde açıkça yazılmalıdır. Gider paylaşımının ayrıntıları için aidat hesaplama yöntemleri yazımıza bakabilirsiniz.

Daire içindeki arıza kimin işi?

Bağımsız bölümün içindeki tesisat (ör. dairenin kombisi, musluklar) malikin ve gerektiğinde kiracının sorumluluğundadır; tesis yöneticisinin değil. Ancak arıza ortak tesisatı etkiliyorsa (ör. kolon borusundan gelen sızıntı) bina yönetimi devreye girer. Bir hasarın onarımı ya da yapı güvenliğiyle ilgili teknik inceleme için bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki ve orada oturanlar giriş izni vermekle yükümlüdür (md. 23). Pratikte en çok tartışma, sızıntının kaynağının "daire içi mi, ortak tesisat mı" olduğunda çıkar; ilk adım tespitin tutanakla yapılmasıdır.

Yatırım kararı mı, bakım kararı mı?

Cephe yenileme, asansör modernizasyonu veya ısıtma sisteminin dönüştürülmesi hem tesis yönetimini hem mülk değerini ilgilendirir. Bu tür kararlar tek bir malikin değil kat malikleri kurulunun kanunda belirtilen çoğunluklarıyla alınır. Gayrimenkul yöneticisinin görevi, temsil ettiği malike kararın maliyetini ve mülke etkisini açıklamak; tesis yöneticisinin görevi ise teknik seçenekleri ve teklifleri hazırlamaktır.

Mülk sahibine hangi bilgiler düzenli gelmeli?

Gayrimenkul ve tesis yönetimini ayrı kişilere verdiyseniz, ikisinden gelen bilgilerin bir araya gelmesi gerekir. Aksi hâlde kira gelirinizi bilirsiniz ama binada yaklaşan büyük bir masrafı (çatı onarımı, asansör revizyonu, güçlendirme) son anda öğrenirsiniz.

• Gayrimenkul yöneticisinden: aylık kira tahsilat durumu, kiracı talepleri, sözleşme bitiş ve artış tarihleri, daire içi onarımlar.
• Bina veya tesis yönetiminden: işletme projesi, size düşen aidat ve varsa olağanüstü gider payı, genel kurul çağrısı ve kararları, planlanan büyük bakım işleri.
• Her ikisinden: sigorta poliçelerinin kapsamı ve yenileme tarihleri; dairenin ve binanın ayrı ayrı sigortalanıp sigortalanmadığı.

Yöneticinin yıllık hesabı kat malikleri kuruluna vermesi (md. 39) ve denetçinin raporunu kat maliklerine göndermesi (md. 41) kanuni zorunluluktur. Toplantıya katılamayan bir malik olarak bu belgeleri talep etmeniz, mülkünüzü uzaktan izlemenin en güvenilir yoludur.

Mülk sahibi için pratik kontrol listesi

1. Binanın yöneticisinin kim olduğunu ve iletişim bilgilerini öğrenin; kanun bu bilgilerin bina girişinde asılı olmasını şart koşar (md. 34).
2. Güncel işletme projesini ve son genel kurul kararlarını isteyin.
3. Kira sözleşmesinde aidat, yakıt ve olağanüstü giderlerin kime ait olduğunu açıkça yazın.
4. Kiracıyla teslim tutanağı yapın; sayaç değerlerini ve dairenin durumunu fotoğraflarla kaydedin.
5. Yöneticinin sizin adınıza kira toplamasını istiyorsanız bunu yazılı yetkiye bağlayın.
6. Yurt dışındaysanız tebligat adresinizi yönetime yazılı bildirin; genel kurul çağrılarını kaçırmayın.

Hangi hizmeti, kimden almalı?

Tek bir kiralık daireniz varsa ihtiyacınız çoğunlukla gayrimenkul yönetimidir; binanın ortak işleri zaten bina yönetiminin sorumluluğundadır. Bir apartman veya sitenin kat malikleri olarak profesyonel destek arıyorsanız, aradığınız şey kanuni yöneticilik ile tesis yönetiminin birlikte verilmesidir. Bu durumda yöneticilik sözleşmesinin kapsamı ve ücreti açıkça yazılmalıdır; örnek bir çerçeve için yöneticilik sözleşmesi sayfamıza göz atabilirsiniz. İş merkezi veya ticari bir tesiste ise mülk sahibinin hem tesis hem kiracı ilişkileri için tek bir sorumlu belirlemesi koordinasyonu kolaylaştırır.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

ADAADA, İstanbul'da apartman ve sitelerin kanuni yöneticiliğini ve tesis yönetimini birlikte üstlenir; ayrıca mal sahipleri için kiracı ve mülk temsilciliği hizmeti verir. Hangi hizmetin size uygun olduğunu netleştirmek için bina, site ve tesis yönetimi sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.