Bakırköy'de Parsel Bazlı Kentsel Dönüşüm: İmar Kararı, Süreç ve Kontrol Listesi

Bakırköy'de parsel bazlı kentsel dönüşüm, binaların komşu parsellerle birleşmek zorunda kalmadan kendi parselinde yenilenebilmesi demektir. İBB Meclisi Temmuz 2024'te Bakırköy merkezine ait 1/5000 ölçekli nazım imar planını oybirliğiyle kabul etti ve dönüşümü kat artışına bağlayan parsel birleştirme şartını kaldırdı. Uygulamanın tam olarak nasıl işleyeceğini ise Bakırköy Belediyesinin hazırladığı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı belirliyor.

Aşağıda kararın arka planını, parselinizde dönüşümü planlarken hangi belgelere bakmanız gerektiğini ve sahada en sık karşılaşılan sorunları özetledik.

Bakırköy'de parsel bazlı kentsel dönüşüm kararı neyi değiştirdi?

Basında yer alan bilgilere göre Bakırköy'ün merkez mahallelerinde plan süreci uzun yıllar parsel birleştirme koşullarına takıldı. Kronoloji kısaca şöyle:

Yerel basına göre planlama alanındaki parsellerin yaklaşık %72'si 500 m²'nin altında. Bu nedenle birleştirme şartı pratikte dönüşümü durduruyordu. Yeni kararla küçük parsellerdeki binalar da kendi parselinde yenilenebilecek hâle geldi.

Hangi mahalleler etkileniyor?

Kararla ilgili haberlerde öncelikli olarak Zeytinlik, Sakızağacı, Cevizlik, Osmaniye, Yenimahalle, Kartaltepe ve Zuhuratbaba mahalleleri sayılıyor. Bu mahallelerde 1999 öncesi yapılmış, küçük parsellere oturan çok katlı apartmanlar yoğun.

Uygulama imar planı neden önemli?

Nazım plan genel kararları koyar; yapı yaklaşma mesafeleri, emsal, kat adedi ve otopark gibi parsel düzeyindeki kuralları 1/1000 uygulama imar planı belirler. Temmuz 2024 kararından sonra Bakırköy Belediyesinin uygulama planını hazırlayıp İBB Meclisinin onayına sunacağı açıklanmıştı. Bazı mahallelerde uygulama planı değişikliklerinin askıya çıktığı görülüyor. Parselinizin hangi plana tabi olduğunu, belediyeden alacağınız çizili imar durumu belgesiyle kontrol etmeden müteahhitle pazarlığa başlamayın.

Bakırköy'de deprem riski: rakamlar ne söylüyor?

İBB ile Boğaziçi Üniversitesi Kandilli Rasathanesi ve Deprem Araştırma Enstitüsünün 2019'da güncellediği "İstanbul İli Olası Deprem Kayıp Tahminleri" çalışmasına dayanan haberlere göre, 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde Bakırköy'deki binaların yarısından fazlasının hasar görmesi bekleniyor. Basına yansıyan ilçe verileri şöyle:

Bu rakamlar bir senaryo tahminidir; tek tek binaların durumunu göstermez. Kendi binanızın durumunu ancak lisanslı kuruluşun yapacağı riskli yapı tespiti veya İBB'nin hızlı tarama analizi gösterir.

Tek parselde dönüşüm için hukuki çerçeve

İmar planı dönüşümün fiziksel kurallarını belirler; maliklerin nasıl karar alacağını ise 6306 sayılı Kanun düzenler:

• Riskli yapı tespiti: Malikler veya temsilcileri, masrafı kendilerine ait olmak üzere lisanslı kuruluşa başvurur (md. 3/1). Tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir.
• Karar nisabı: Riskli yapılarda karar parsel bazında, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır (md. 6/1). Eski "üçte iki" kuralı 7471 sayılı Kanunla değişti.
• Katılmayan malikler: Karar ve teklif noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir. Anlaşmayanların payları, rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılabilir.
• Tahliye: Riskli yapının yıktırılması için maliklere en fazla 90 gün süre verilir (md. 5/3).

"Tek parselde dönüşüm" komşu parsellerle anlaşma gerektirmez, ama aynı parseldeki maliklerin salt çoğunluğunu gerektirir. Sahada asıl zaman alan iş de genellikle budur: mirasçıların tespiti, yurt dışındaki maliklere ulaşmak ve daire dağılımında uzlaşmak.

Bakırköy'de hangi destekler kullanılabilir?

• Yarısı Bizden: Riskli yapı tespiti yapılmış binalarda hibe, kredi ve taşınma desteği. Hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi için son tarih 31.12.2027. Yeni proje mevcut binanın 1,5 katını geçerse destek verilmez; plan değişikliğiyle artan imar hakkı bu sınırla birlikte düşünülmelidir. Ayrıntılar için Yarısı Bizden 20 soru rehberine bakın.
• İstanbul Yenileniyor: Bakırköy, KİPTAŞ ile iş birliği protokolü imzalamış ilçeler arasında. Bu ilçelerde teklif aşaması için gereken bazı belgeler belediyece ücretsiz hazırlanıyor. Bkz. 20 soruda İstanbul Yenileniyor.
• Kira yardımı: Bakanlık kira yardımına ek olarak İBB'nin 1277 sayılı Meclis kararıyla artırılan kira desteği. Bkz. kentsel dönüşüm kira yardımı.

Parselinizde dönüşüme başlamadan önce kontrol listesi

1. Tapu takyidat kaydını alın; ipotek, haciz ve şerhleri listeleyin.
2. Belediyeden çizili imar durumu alın ve parselin hangi plan kararına tabi olduğunu öğrenin.
3. Mevcut ruhsat projesini ve bağımsız bölüm listesini çıkarın; Yarısı Bizden'deki 1,5 kat sınırı bunlara göre hesaplanır.
4. Maliklerin iletişim bilgilerini ve pay oranlarını tabloya dökün; salt çoğunluğun nasıl sağlanacağını görün.
5. Riskli yapı tespiti için lisanslı kuruluşlardan teklif alın. Tespit sürecini kardeş girişimimiz BinaBina'nın riskli yapı tespiti yazısında da okuyabilirsiniz.
6. Birden fazla müteahhitten aynı mahal listesi üzerinden teklif isteyin.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

ADAADA Bakırköy'de parselin imar ve mülkiyet durumunun analizi, malik toplantılarının yönetimi, sözleşme ve fizibilite hazırlığı ile dönüşüm sonrası bina yönetiminde danışmanlık veriyor. İlçeye özel bilgiler için Bakırköy kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Mevzuat ve destek tutarları değişebilir; karar vermeden önce güncel Resmî Gazete metnini ve ilgili kurumu kontrol edin veya bizden destek alın.