İstanbul'da Kentsel Dönüşüm ve Deprem Riskiyle Mücadele

İstanbul'da deprem riskiyle mücadelenin ana aracı, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşümdür: riskli yapıların tespit edilip yıkılması ve güncel deprem yönetmeliğine uygun yapılarla yenilenmesi. İstanbul'da bu süreç diğer illerden farklı olarak üç ek destekle yürür: Bakanlık kira yardımına ek İBB kira desteği, İstanbul'a özgü Yarısı Bizden yapım yardımı ve İBB'nin hızlı tarama çalışmaları. Bu yazı İstanbul'da kentsel dönüşümün işleyişini, kurumlarını ve finansman seçeneklerini Ekim 2026 itibarıyla özetler.

İstanbul'da kentsel dönüşüm neden öncelikli?

İstanbul, aktif bir fay hattına yakın, yoğun yapılaşmış bir şehirdir ve yapı stokunun önemli bir bölümü bugünkü deprem yönetmeliklerinden önce inşa edilmiştir. Eski yönetmeliklerle, yetersiz denetimle veya ruhsatsız eklerle yapılmış binalarda beton kalitesi, donatı ve zemin koşulları belirsizdir. Bu belirsizliği gidermenin tek güvenilir yolu, binayı lisanslı bir kuruluşa inceletmektir.

Şehrin dönüşümü bina bina ilerler: İstanbul'daki projelerin büyük bölümü, tek bir parseldeki apartmanın malikler ve müteahhit arasında yenilendiği parsel bazlı dönüşümdür. Bu nedenle sürecin başarısı büyük ölçüde maliklerin örgütlenmesine ve doğru sözleşmeye bağlıdır. Bu modelde maliklerin binalarını listeleyip müteahhitlerden teklif aldığı kardeş girişimimiz BinaBina, temel kavramları da kentsel dönüşüm nedir başlıklı yazısında özetliyor.

İlk adım: hızlı tarama ile riskli yapı tespiti farkı

İstanbul'da iki ayrı inceleme sık karıştırılır:

Yani hızlı tarama sonucunun kötü çıkması, binanın kentsel dönüşüme girdiği anlamına gelmez; resmî süreç ancak lisanslı kuruluşun riskli yapı raporuyla başlar. Bu rapor için tek bir malikin başvurusu yeterlidir.

İstanbul'da hangi kurum ne yapar?

• Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve İstanbul il müdürlükleri: Riskli yapı tespitlerini kayda alır, itirazları teknik heyete gönderir, pay satışlarını yürütür, Bakanlık kira yardımını öder.
• İlçe belediyeleri: Yıkım ve yapı ruhsatını, iskânı verir; imar durumunu belirler. Süresinde yıkılmayan riskli yapıları yıkar veya yıktırır (md. 5/4).
• İstanbul Büyükşehir Belediyesi: Hızlı tarama yapar ve Bakanlık yardımına ek kira desteği verir; kendi yetkisindeki riskli ve rezerv alanlarda uygulama yürütür.
• TOKİ ve Emlak Konut: Yarısı Bizden kampanyasının alan bazlı uygulamalarını yürütür.

Dönüşüm modelleri

Parsel birleştirmede 4 Şubat 2026 yönetmelik değişikliği yeni kurallar getirdi; riskli yapı bulunmayan boş parselin birleştirmeye katılması için oybirliği aranıyor. Parsel bazlı modelin pratik işleyişi için Bakırköy'de parsel bazlı dönüşüm yazımıza bakabilirsiniz.

İstanbul'da kentsel dönüşüm finansmanı

Yarısı Bizden

Yarısı Bizden, 8189 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı'na dayanan ve İstanbul'a özgü yapım yardımıdır. Süresi 20 Ekim 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan kararla 31 Aralık 2027'ye uzatıldı. Basına yansıyan güncel tutarlara göre konutta bağımsız bölüm başına 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma yardımı veriliyor; işyerlerinde hibe ve kredi tutarları bunun yarısı. Başvuru öncesinde tutarları ve kredi koşullarını resmî kanallardan doğrulayın; ayrıntılar Yarısı Bizden sayfamızda.

Kira yardımları

Bakanlık kira yardımı riskli yapılarda 18 ay, riskli ve rezerv alanlarda 48 aya kadar verilir; güncel aylık tutarı başvuru öncesinde il müdürlüğünden kontrol edin. İBB ise 12 Kasım 2025 tarihli meclis kararıyla buna ek destek sağlıyor:

İBB desteği için binanın hızlı taramada D veya E sınıfında olması şartı aranır. Mart 2026'dan beri güçlendirme ruhsatı alan binalar da kapsama girdi. İBB yetkisindeki riskli ve rezerv alanlarda tutar aylık 18.000 TL'dir (emekliye 20.000 TL).

Vergi ve harç avantajları

6306 kapsamındaki işlemler noter ve tapu harcı, belediye harç ve ücretleri, damga vergisi ve döner sermaye ücretinden istisnadır (md. 7/9). Mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar yeni inşaat alanı için belediyeler harç ve ücret almaz (md. 7/10).

İstanbul'a özgü pratik sorunlar

• Küçük parseller ve otopark: Eski mahallelerde parsel küçük olduğunda yeni yönetmeliklere göre otopark ve çekme mesafeleri daire sayısını düşürebilir. Komşu parselle birleşme bu yüzden sık gündeme gelir.
• İmar durumunun değişmesi: Mevcut binadaki inşaat alanının yeni imar durumunda korunamaması, paylaşım oranı tartışmalarının ana nedenidir. Teklif almadan önce güncel imar durumunu belediyeden alın.
• Zemin katta işyerleri: Kiracılı dükkânlar tahliye takvimini uzatabilir; işyeri malikleri ve kiracılarıyla erken görüşün.
• Miras ve hisseli tapular: İstanbul'da uzun süre el değiştirmemiş binalarda intikal yapılmamış paylar sık görülür. Bu paylar salt çoğunluk hesabını ve tebligatı zorlaştırır.

Süreç kısaca

1. Lisanslı kuruluşa riskli yapı başvurusu ve rapor.
2. Tebliğ, 15 gün itiraz süresi, tapuya şerh.
3. Malik toplantısı ve arsa payı oranında salt çoğunluk kararı (md. 6/1).
4. Müteahhit seçimi, sözleşme ve karara katılmayanların pay satışı.
5. En fazla 90 günlük süre içinde tahliye ve yıkım (md. 5/3), ruhsat, inşaat ve iskân.

Her adımın ayrıntısı için adım adım kentsel dönüşüm rehberimize bakabilirsiniz. ADAADA, İstanbul'da kat maliklerine riskli yapı başvurusundan teslime kadar danışmanlık verir; hizmet kapsamı kentsel dönüşüm hizmetleri sayfamızda.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali tavsiye değildir. Destek tutarları değişebilir; başvuru öncesinde ilgili kurumdan doğrulayın.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Mevzuat ve destek tutarları değişebilir; karar vermeden önce güncel Resmî Gazete metnini ve ilgili kurumu kontrol edin veya bizden destek alın.