Kentsel Dönüşümde Projenin Başarısız Olabileceğini Gösteren 6 Uyarı İşareti

Kentsel dönüşüm projeleri çoğu zaman tek bir büyük hatayla değil, erken aşamada görmezden gelinen küçük işaretlerle sorunlu hâle gelir. Belirsiz bir çoğunluk hesabı, aceleyle imzalanan bir sözleşme, usulüne uygun yapılmamış bir tebligat ya da şantiyede azalan ekip, aylar sonra gecikme, dava veya yarım kalmış bina olarak geri döner. Bu yazıda kentsel dönüşümde projenin başarısız olabileceğini gösteren altı uyarı işaretini ve her birinde atılabilecek somut adımları anlatıyoruz.

Kentsel dönüşümde 6 uyarı işareti: özet tablo

1. Çoğunluk hesabı ve tapu kayıtları belirsiz

Riskli yapılarda karar kişi sayısıyla değil, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır (6306 sayılı Kanun md. 6/1). "Daireler çoğunlukta" demek yetmez; anlaşan maliklerin arsa payları toplamı yarıyı aşmalıdır. Mirasçılar arasında paylaştırılmamış daireler, intikal işlemi yapılmamış tapular ve yurt dışındaki malikler hesabı değiştirir.

Uyarı işareti: Toplantı öncesinde kimsenin güncel tapu kaydını görmemiş olması ya da "çoğunluk bizde" bilgisinin yalnızca sözlü olarak dolaşması. Ne yapmalı: Tüm bağımsız bölümlerin güncel tapu kayıtlarını çıkarın, arsa payı, ipotek, haciz ve şerhleri tek tabloda toplayın. Mirasçılık belgesi eksik olan payları en baştan tamamlatın.

2. Usul kısayolları: toplantısız karar ve eksik tebligat

4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliğinden sonra bir malik talep ederse tüm maliklerin Ek-12 formuyla toplantıya çağrılması gerekir. Karar ve teklif, karara katılmayanlara noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir; ruhsat başvurusundan önce bu tebligatın yapılmış ve varsa pay satışının tamamlanmış olması aranır. Ayrıntılar için yönetmelik değişiklikleri yazımıza bakabilirsiniz.

Uyarı işareti: Kararın yalnızca kapı kapı imza toplanarak alınması, çağrının mesajlaşma grubundan yapılması, anlaşmayan maliğe "nasılsa satılır" denip bildirimin ertelenmesi. Ne yapmalı: Çağrıyı ispatlanabilir yolla yapın, toplantı tutanağına katılanları ve arsa paylarını yazın, tebligat tarihlerini bir takvimde izleyin. Usul hatası, en iyi müteahhitle bile projeyi aylarca geciktirebilir.

3. Müteahhidin erken ve tam tapu devri istemesi

Kat karşılığı inşaatta arsa payının müteahhide ne zaman ve ne oranda devredileceği, malikleri koruyan en önemli hükümlerden biridir. Kanun, müteahhit payına düşen bağımsız bölümlerin satışını inşaatın tamamlanma oranına bağlar ve bu satışa idarenin belirlediği oranın yüzde on altına kadar izin verir (md. 6/13). Ayrıca taşınmaz müteahhide devredilmişse, kat irtifakı kuruluncaya kadar müteahhidin üçüncü kişilere borçları için haciz uygulanamaz; ancak yapım işine başlandıktan sonra altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa bu koruma kalkar (md. 6/10).

Uyarı işareti: Müteahhidin ruhsattan önce arsa paylarının tamamını istemesi, kat irtifakı kurulmasını sürekli ertelemesi. Ne yapmalı: Devri aşamalara bölün, her aşamayı yapı denetim raporlarıyla ilişkilendirin. Teminat ipoteği seçenekleri için kat karşılığı inşaatta teminat ipoteği yazımıza bakabilirsiniz.

4. Sözleşmede ölçülemeyen hükümler

"Birinci sınıf malzeme", "makul sürede teslim", "benzer daire" gibi ifadeler anlaşmazlık çıktığında ölçülemez. Sözleşme, her malikin alacağı bağımsız bölümün kat, cephe, net ve brüt metrekaresini; teslim süresini ve gecikme cezasını; kira yardımının tutarını ve ödeme takvimini; malzeme ve marka listesini sayıyla ve ekleriyle göstermelidir.

Uyarı işareti: Taslağın son dakikada imzaya getirilmesi, eklerin "sonra hazırlanacak" denmesi, değişiklik taleplerinin sözlü kabul edilmesi. Ne yapmalı: Taslağı en az birkaç gün önceden isteyin, ekleri imzayla birlikte bağlayın ve sözleşme öncesi ön protokol yapacaksanız bağlayıcılığını önceden değerlendirin. Konuyla ilgili kat karşılığı inşaat ön sözleşmesi yazımız yol gösterir. Ana sözleşmenin temel maddelerini kardeş girişimimiz BinaBina'nın kat karşılığı sözleşme yazısıyla karşılaştırmak da eksikleri görmenize yardım eder.

5. Bütçe ve nakit akışında boşluk

Malikler çoğunlukla "masrafsız" bir proje bekler; oysa inşaat dönemi kira farkı, taşınma gideri, varsa malik katkı payı ve tapu sonrası vergiler hesaba katılmalıdır. 6306 kapsamındaki işlemler noter ve tapu harcı, belediye harç ve ücretleri ile damga vergisinden istisnadır (md. 7/9), ancak emlak vergisi bu istisnalar arasında yoktur. Kira yardımları ve İstanbul'daki Yarısı Bizden desteği bütçeyi rahatlatır, fakat şartları ve tutarları başvuru öncesinde güncel olarak doğrulanmalıdır.

Uyarı işareti: Müteahhidin kira yardımını "ruhsattan sonra" ya da belirsiz bir tarihe bağlaması, malzeme fiyatı artışı gerekçesiyle sonradan ek para veya ek daire talep etmesi. Ne yapmalı: Fiyat artışı ve mücbir sebep hükümlerinin sınırlarını sözleşmede belirleyin. Devlet destekleri için kira yardımı sayfamıza bakın.

6. Şantiyede yavaşlama ve raporlama eksikliği

Yarım kalan projelerin çoğunda ilk işaret, şantiyedeki ekip ve ekipmanın azalmasıdır. Kanun bu durum için malikleri koruyan bir yol öngörür: Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmamışsa veya iş en az altı aydır projeyi bitirecek ekip ve ekipmanla sürdürülmüyorsa, malikler salt çoğunlukla fesih kararı alıp Başkanlığa başvurabilir. Başkanlık tespit yapar, müteahhide 30 gün süre verir; işe başlanmazsa sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır (md. 6/14).

Uyarı işareti: Aylık ilerleme raporunun gelmemesi, yapı denetim kuruluşuyla iletişimin kopması, alt yüklenicilerin şantiyeden çekilmesi. Ne yapmalı: Şantiyeyi tarihli fotoğraflarla düzenli belgeleyin, yapı denetim raporlarını isteyin, malikler arasında bir takip temsilcisi belirleyin. Fesih yoluna gidilecekse bu belgeler Başkanlık tespitinde işe yarar. Müteahhitle yaşanan sorunların genel çerçevesi için kat malikleri ve müteahhitler yazımıza bakabilirsiniz.

Erken uyarı kontrol listesi

• Güncel tapu kayıtları ve arsa payı tablosu hazır mı?
• Toplantı çağrısı Ek-12 ile yapıldı ve tutanak tutuldu mu?
• Katılmayanlara noter veya muhtarlık ilanıyla bildirim yapıldı mı, tarihleri kayıtlı mı?
• Sözleşmede her bağımsız bölüm, teslim süresi, gecikme cezası ve malzeme listesi sayıyla yazılı mı?
• Tapu devri inşaatın ilerleyişine bağlandı mı, teminat var mı?
• Kira yardımının tutarı ve takvimi yazılı mı?
• İnşaat dönemi için düzenli raporlama ve malik temsilcisi belirlendi mi?

ADAADA, kat malikleri adına bu kontrolleri yapıp eksikleri sürecin başında tamamlamaya odaklanır. Sözleşme veya usul konusunda tereddüdünüz varsa imzadan önce belgelerinizi incelemekten memnuniyet duyarız.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Mevzuat ve destek tutarları değişebilir; karar vermeden önce güncel Resmî Gazete metnini ve ilgili kurumu kontrol edin veya bizden destek alın.