Rahatsızlık Veren Komşu İmza Toplanarak Tahliye Edilebilir mi?

Rahatsızlık veren bir komşu, apartmanda imza toplanarak tahliye edilemez. İmza listesi yalnızca bir delildir; sonuç doğuran yol mahkemedir. Komşu kiracıysa tahliye yetkisi kiraya verendedir (TBK md. 316); diğer sakinler malike baskı yapabilir ve kiracı hakkında hâkimin müdahalesini isteyebilir. Komşu kat malikiyse "tahliye" diye bir dava yoktur; çok ağır durumlarda bağımsız bölümün bedeli ödenerek mülkiyetin diğer maliklere devri istenebilir (KMK md. 25).

Bu yazı gürültü, hakaret, ortak alanı kirletme veya sürekli kavga gibi komşuluk sorunlarında kademeli olarak izlenebilecek yolları anlatır.

Hukuki çerçeve

Eski bazı kaynaklarda "Borçlar Kanunu md. 737" diye anılan komşuluk hükmü aslında Türk Medeni Kanunu md. 737'dir.

Neden imza toplamak yetmez?

Kat malikleri kurulu, anagayrimenkulün kullanımından doğan anlaşmazlıkları karara bağlayabilir (KMK md. 32). Ama hiçbir kurul kararı, bir kişiyi evinden çıkarma veya mülkiyetini elinden alma sonucunu kendiliğinden doğurmaz. Toplanan imzalar, rahatsızlığın birden fazla kişi tarafından yaşandığını gösteren değerli bir delildir; kat malikinin mülkiyet devri davası açılacaksa da gerekli çoğunluk kararının parçası olur. Sonucu ise ancak mahkeme verir.

Sahada sık gördüğümüz hata, öfkeyle hazırlanmış ve hakaret içeren bir imza metninin kapıya asılmasıdır. Bu hem uzlaşmayı imkânsız hale getirir hem de imza sahiplerini karşı şikâyetle karşı karşıya bırakabilir.

Kademeli yol haritası

1. Doğrudan ve sakin görüşme. Sorunların bir kısmı, komşunun rahatsızlıktan haberi olmamasından kaynaklanır.
2. Yöneticinin yazılı uyarısı. Yönetici, yönetim planı ve KMK md. 18'i hatırlatan, tarih ve olay içeren ölçülü bir uyarı yazısı gönderir. Kiracı söz konusuysa aynı yazı malike de iletilir.
3. Genel kurul kararı. Sorun ortak kuralla ilgiliyse (sessizlik saatleri, ortak alan kullanımı, evcil hayvan) genel kurul karar alır ve karar defterine işlenir (KMK md. 32). Kurallar için yönetim planı da gözden geçirilmelidir.
4. Kolluğa başvuru. Anlık gürültü veya kavga durumunda polis veya jandarma çağrılabilir. Huzuru bozan gürültüye Kabahatler Kanunu md. 36 uyarınca idari para cezası verilir; tutanaklar sonraki davada güçlü delildir.
5. Arabuluculuk. Hâkimin müdahalesi veya komşuluk hukukuna dayalı dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun md. 18/B). Arabuluculuk çoğu zaman taraflar arasında yazılı bir uzlaşma ile sonuçlanır.
6. Hâkimin müdahalesi. Zarar gören kat maliki, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim ilgilileri dinleyip kısa bir süre içinde uyulması gereken kararı verir; uymayana aynı mahkemece idari para cezası verilir (KMK md. 33). Bu yol, kiracı veya oturma hakkı sahibi hakkında da işletilebilir.
7. Son çare: kira sözleşmesinin feshi veya mülkiyet devri. Aşağıda ayrıntılarıyla.

Rahatsızlık veren kiracıysa

Kiracı, kiralananda oturan kişilere ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Aykırı davranışta kiraya veren, konut kirasında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder. Kiracının davranışı aynı taşınmazda oturanlar veya komşular için çekilmez hale gelmişse kiraya veren yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir (TBK md. 316).

Bu fesih hakkı kiraya verene, yani çoğu zaman daire malikine aittir. Komşular kiracıyı doğrudan tahliye ettiremez. Bu yüzden pratikte en etkili adım, olay tutanaklarını ve diğer sakinlerin yazılı şikâyetlerini malike düzenli biçimde iletmektir. Malik bu belgelerle TBK md. 316 sürecini başlatabilir. Malik ilgisiz kalırsa, KMK md. 18 kiracıyı da bağladığından ve kiracı malikle birlikte sorumlu olduğundan, sakinler hâkimin müdahalesi yoluna gidebilir.

Rahatsızlık veren kat malikiyse: mülkiyetin devri

Kat maliki borç ve yükümlerini yerine getirmeyerek diğer maliklerin haklarını onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, diğer malikler o bağımsız bölümün mülkiyetinin kendilerine devrini hâkimden isteyebilir (KMK md. 25). Bu bir tahliye değil, bedeli ödenerek zorunlu satıştır.

• Çekilmezlik karineleri: Ortak gider borcu nedeniyle iki takvim yılı içinde üç kez icra veya dava takibine sebep olmak; sulh hâkiminin md. 33'e göre verdiği emre rağmen ihlali bir yıl sürdürmek; bağımsız bölümü randevu evi, kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak. Bu hallerde çekilmezlik her halde var sayılır.
• Karar: Davanın açılması, aksi kararlaştırılmadıkça diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bir kısım malik katılmak istemezse dava diğerlerince açılır.
• Bedel: Hâkim hüküm vermeden önce, bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki değerinin bankaya yatırılması için süre verir. Devir, davacıların arsa payları oranında yapılır.
• Süre: Dava hakkı, dava açma kararının öğrenilmesinden itibaren altı ay ve her halde hakkın doğumundan itibaren beş yıl içinde kullanılmazsa düşer.

Uygulamada bu yol nadiren sonuca götürülür; çünkü davacı malikler devir bedelini peşin yatırmak zorundadır ve süreç uzundur. Ancak md. 33 kararına rağmen ısrar eden bir malik için ikinci çekilmezlik karinesi, davanın zeminini güçlendirir. Bu nedenle hâkimin müdahalesi kararı almak, ileride devir davası için de önemli bir basamaktır.

Delil nasıl toplanır?

• Olay tutanakları: Tarih, saat, olayın kısa tarifi ve tanık imzalarıyla. Yönetici ve en az iki sakin imzalamalı.
• Kolluk kayıtları: Çağrı ve müdahale tutanakları, verilen idari para cezaları.
• Yazılı şikâyetler: Farklı dairelerden gelen ve tarihi belli şikâyetler, rahatsızlığın kişisel bir husumet olmadığını gösterir.
• Kamera kayıtları: Yalnızca ortak alanlarda ve KVKK'ya uygun şekilde. Kayıtları paylaşırken kimin erişebileceğini sınırlayın (yöneticinin kamera kaydına erişimi).
• Uyarı yazıları: Malike ve kiracıya gönderilen uyarıların tebliğ belgeleri, sürecin kademeli yürütüldüğünü gösterir.

Mahkemeler genellikle rahatsızlığın süreklilik gösterip göstermediğine ve olağan komşuluk ölçüsünü aşıp aşmadığına bakar. Tek bir gürültülü gece değil, belgelenmiş bir örüntü sonuç doğurur.

Yöneticinin rolü ve sınırları

Yönetici hakem değildir; taraf tutmadan kayıt tutar, uyarı yazısını gönderir, konuyu genel kurula taşır ve yetki verilirse hukuki süreci başlatır. Kişisel tartışmalara girmemek ve sakinlerin kişisel verilerini panoya asmamak yöneticiyi korur. Kısa süreli kiralamadan kaynaklanan rahatsızlıklarda ayrıca 7464 sayılı Kanun kapsamında ihbar yolu vardır.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

ADAADA, bina ve site yönetimi kapsamında komşuluk şikâyetlerinin kayıt altına alınmasını, uyarı yazılarını ve genel kurul gündemini hazırlıyor; hukuki süreç gerektiğinde dosyayı avukata eksiksiz teslim ediyor.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir. Somut uyuşmazlıklarda bir avukata danışın.