Kentsel Dönüşüm
İstanbul'da Kentsel Dönüşüm: Süreç, Destekler ve ADAADA Danışmanlığı
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitinden yeni binanın yönetimine kadar İstanbul'da kentsel dönüşümün temel kuralları, destekleri ve ADAADA'nın çalışma modeli.
- Son güncelleme
İlçelere göre kentsel dönüşüm
Haritada bir ilçeye dokunun; o ilçenin kentsel dönüşüm sayfası açılır.
Kısaca
Kentsel dönüşüm, riskli binaların 6306 sayılı Kanun kapsamında yeniden yapılması veya güçlendirilmesidir. Riskli yapılarda karar parsel bazında, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır.
- İstanbul'da Yarısı Bizden, İstanbul Yenileniyor ve Bakanlık ile İBB kira destekleri kullanılabilir.
- ADAADA, bina yönetimi ile kentsel dönüşüm danışmanlığını birleştirerek ada bazında dönüşüme hazırlık, fizibilite ve süreç yönetimi sunar.
Bu sayfada 7 başlık
Kentsel dönüşüm, depreme dayanıksız binaların 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yıkılıp yeniden yapılması veya güçlendirilmesidir. İstanbul'da bu süreç tek bir binada riskli yapı tespitiyle başlayabileceği gibi, bir adanın veya mahallenin birlikte dönüştürülmesi şeklinde de yürüyebilir. ADAADA, bina yönetimi deneyimini kentsel dönüşüm danışmanlığıyla birleştirerek kat maliklerinin bu süreci düzenli, belgeli ve şeffaf biçimde yürütmesine yardımcı olur.
İstanbul'da kentsel dönüşüm nasıl işler?
Riskli yapılarda temel adımlar ve dayanakları şöyledir:
| Adım | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Riskli yapı tespiti | Malikler, masrafı kendilerine ait olmak üzere lisanslı kuruluşa yaptırır; tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir. | 6306 md. 3 |
| Malik kararı | Parsel bazında, hisseleri oranında salt çoğunluk yeterlidir. Riskli alan ve rezerv alanlarda karar ada veya etap bazında alınır. | 6306 md. 6/1 |
| Katılmayan malikler | Karar noter veya muhtarlık ilanıyla bildirilir; anlaşmayanların payları rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satılabilir. | 6306 md. 6 |
| Tahliye ve yıkım | Maliklere en fazla 90 gün süre verilir. | 6306 md. 5/3 |
| Vergi ve harç | Kanun kapsamındaki işlemlerde noter harcı, tapu harcı, belediye harç ve ücretleri, damga vergisi gibi kalemlerde istisna uygulanır; emlak vergisi bu listede yoktur. | 6306 md. 7 |
4 Şubat 2026'da yürürlüğe giren Uygulama Yönetmeliği değişikliğiyle bir malik isterse tüm maliklerin toplantıya çağrılması, çağrının Ek-12 formuyla yapılması ve ispatlanması zorunlu hâle geldi. Ruhsat başvurusundan önce karara katılmayanlara usulüne uygun tebligat yapılmış olması da aranıyor. Bu kavramların kısa bir özetini kardeş girişimimiz BinaBina'nın kentsel dönüşüm nedir yazısında da bulabilirsiniz.
Yıkıp yeniden yapmak mı, güçlendirmek mi?
Her riskli bina yıkılmak zorunda değildir. İBB'nin hızlı tarama analizinde E sınıfında çıkan ve statik açıdan uygun bulunan binalar için güçlendirme de bir seçenektir. İstanbul Yenileniyor platformu, güçlendirme başvurularında maliklerin %100'ünün uzlaşmasını ve binanın ruhsatına uygun yapılmış olmasını arıyor. Güçlendirme genellikle daha kısa sürer ve daha az maliyetlidir; ancak binanın ömrünü, otopark ve sığınak gibi eksiklerini çözmez. Karar verirken iki seçeneğin maliyetini, süresini ve maliklerin beklentilerini aynı tabloda karşılaştırmanızı öneririz. İBB'ye göre güçlendirme ruhsatı alan binalar da İBB kira desteğinden yararlanabiliyor.
Kentsel dönüşümde devlet ve İBB destekleri
- Yarısı Bizden: Riskli yapı tespiti yapılmış binalarda hibe, kredi ve taşınma desteği. Hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi için son tarih 31.12.2027. Bkz. Yarısı Bizden süreç takibi.
- İstanbul Yenileniyor: KİPTAŞ ve İstanbul İmar A.Ş.'nin ücretsiz başvuru platformu; düşük gelirli konut sahipleri için İBB mali destek paketi öngörülüyor. Bkz. İstanbul Yenileniyor ve KİPTAŞ.
- Kira yardımı: Bakanlık kira yardımına ek olarak İBB'nin 1277 sayılı Meclis kararıyla artırılmış kira desteği. Bkz. kentsel dönüşüm kira yardımı.
ADAADA'nın kentsel dönüşüm yaklaşımı
ADAADA bina yönetiminde özel ve yarı kamusal alandaki sorunları ortaklaştırarak yerel yönetim ve diğer kamu kurumlarıyla birlikte çözmeyi hedefler. Kentsel dönüşümde de bu yaklaşımı sürdürür: bina yönetimi ile belediye arasında kolaylaştırıcı bir rol üstlenir.
Ada bazında dönüşüm
Deprem öncesi yapılmış binaların yönetimini üstlenerek maliklerin ada bazında dönüşüme hazırlanmasını hedefliyoruz. 6306 sayılı Kanun çerçevesinde eski yapıları ada ölçeğinde bir araya getirmede sözleşme, fizibilite ve yatırımcı ya da geliştirici bulma konularında destek veriyoruz. Parseller arasındaki verimsiz alanların oyun alanı, yaya aksı veya dinlenme alanına dönüştürülmesine yönelik tasarım önerileri de hazırlıyoruz.
Dört adımda çalışma modelimiz
- Keşif ve hazırlık: Binayı mevzuata göre mekânsal, mali, hukuki ve fiziksel açıdan değerlendiriyor; kamu kurumlarında yasal durum analizi yapıyor, malik, kiracı ve daire listelerini hazırlıyoruz.
- Projelendirme: Deprem, yangın ve ısıtma yönetmeliklerine göre stratejik plan oluşturuyor; otopark, bahçe, sığınak ve depo gibi alanları planlıyor, modern bir yönetim planı hazırlıyoruz.
- Yönetim: Belediye, tapu ve elektrik dağıtım şirketi gibi kurumlarla ilişkileri yürütüyor; personel, güvenlik, temizlik ve bakım ihtiyaçlarını organize ediyoruz.
- Denetim: Harcamaları ve planları tüm kat maliklerinin görebileceği şekilde çevrim içi sunuyor, üç aylık dönemlerle mali raporlama yapıyoruz.
Bu model, dönüşümden önce mevcut binanın düzenli yönetilmesini ve dönüşümden sonra yeni binanın işletmeye sorunsuz geçmesini birlikte ele alır.
Sahada en sık karşılaştığımız sorunlar
- Pay oranları yerine kişi sayısıyla çoğunluk hesaplamak: 6306'da çoğunluk hisseler oranında hesaplanır.
- Toplantı ve tebligat usulsüzlükleri: 2026 değişikliğinden sonra çağrının ispatlanamaması ruhsat aşamasında sorun çıkarabiliyor.
- Destek şartlarını sözleşmeden sonra kontrol etmek: Örneğin Yarısı Bizden'deki 1,5 kat sınırı müteahhit sözleşmesinden önce kontrol edilmelidir.
- Kira yardımı başvurusunu geciktirmek: Tahliye sonrası başvuru süreleri kaçırılabiliyor.
Ekibimiz
Kentsel dönüşüm çalışmalarımızı şirket içindeki şehir plancısı, mimar ve avukatlardan oluşan ekibimiz yürütür; mimari proje, inşaat takibi ve hukuki süreç aynı ekipte izlenir. ADAADA, Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı (KENTSEV) mütevelli heyeti üyesidir.
Hizmet verdiğimiz bölgeler
İstanbul genelinde, özellikle Ataköy, Bakırköy, Beşiktaş, Kadıköy, Sarıyer, Şişli ve Üsküdar'da kat maliklerine danışmanlık veriyoruz. İlçelere göre bilgiler için İstanbul kentsel dönüşüm alanları sayfamıza, verdiğimiz hizmetlerin tam listesi için kentsel dönüşüm danışmanlığı sayfamıza bakabilirsiniz. Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir.
Sık sorulan sorular
Kentsel dönüşüm için kaç malikin onayı gerekir?
Riskli yapılarda hisseleri oranında salt çoğunluk yeterlidir (6306 md. 6/1). Eski düzenlemedeki üçte iki çoğunluk şartı 7471 sayılı Kanunla kaldırıldı.
Kentsel dönüşümde tapu harcı ödenir mi?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlerde tapu harcı, noter harcı, belediye harç ve ücretleri ile damga vergisi gibi kalemlerde istisna uygulanır (md. 7). Emlak vergisi bu istisnalar arasında değildir.
Ada bazında dönüşüm ne demek?
Bir imar adasındaki birden fazla parselin birlikte projelendirilmesidir. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında karar ada veya etap bazında alınır; parsel birleştirme ve ada bazında uygulama yapılabilir.
ADAADA hangi ilçelerde çalışıyor?
İstanbul genelinde, ağırlıklı olarak Ataköy, Bakırköy, Beşiktaş, Kadıköy, Sarıyer, Şişli ve Üsküdar'da kat maliklerine danışmanlık veriyoruz.
Kaynaklar
Binanız için doğru adımı birlikte planlayalım.
Bina yönetimi veya kentsel dönüşüm sürecinizi anlatın; size özel değerlendirme ve teklifle dönelim.